Đàm phán giá thuê tòa nhà văn phòng chưa bao giờ là việc dễ dàng với bất kỳ doanh nghiệp nào, nhưng đó chỉ là khi bạn chưa đọc được bài viết này của DIZALAND mà thôi.
Kinh nghiệm đàm phán giá thuê tòa nhà văn phòng từ chuyên gia bất động sản
Dựa trên kinh nghiệm hàng chục năm năm tư vấn và hỗ trợ khách hàng thuê bất động sản văn phòng các chuyên gia cho rằng để quá trình thuê văn phòng được thuận lợi và mang lại giá trị tối đa cho doanh nghiệp bạn nhất định phải có trong tay 10 bí kíp nhà nghề này:
Tổng chi phí mới là điều cần quan tâm chứ không phải giá thuê
Quý doanh nghiệp cần lưu ý khi đi thuê văn phòng, điều bạn cần quan tâm là tổng chi phí phải trả. Giá thuê chỉ là một yếu tố chi phí, vì vậy đừng lựa chọn tòa nhà chỉ dựa trên việc so sánh đơn giá. Bạn cần tổng hợp đầy đủ 07 loại chi phí dưới đây để so sánh:
– Giá thuê
– Phí dịch vụ
– Tiền điện điều hòa
– Tiền điện tiêu thụ trong văn phòng
– Đỗ xe ô tô, xe máy
– Chi phí làm ngoài giờ (nếu thường xuyên làm ngoài giờ)
– Thuế VAT
Diện tích thuê nên được đo theo phương pháp phù hợp
Hiện nay, phần lớn các tòa nhà văn phòng chuyên nghiệp hạng A, B, C chỉ tính tiền thuê cho những diện tích khách hàng thực tế sử dụng. Có 03 phương pháp đo diện tích như sau:
– Đo thông thủy, trong lòng văn phòng;
– Đo theo tim tường và vách bao quanh văn phòng;
– Đo theo mép ngoài của tường và vách bao quanh văn phòng.
Theo kinh nghiệm thù phương pháp đo theo thông thủy ít hơn 3 – 5% đo theo diện tích xây dựng (mép ngoài của tường).
Phải xác định diện tích không hữu ích của tòa nhà văn phòng muốn thuê
Cụ thể thì đó là các góc chết, các diện tích không sử dụng được vào việc gì, hoặc các văn phòng có hình dạng bất thường (không phải là chữ nhật, hoặc vuông), văn phòng nhiều cột dẫn đến tăng diện tích không hữu ích. Hãy xác định các diện tích này, làm căn cứ đàm phán trong hợp đồng cùng chủ tòa nhà.
Hãy lưu tâm nhiều hơn đến việc điều chỉnh giá thuê trong thời hạn Hợp đồng
Phần lớn các chủ tòa nhà đưa điều khoản điều chỉnh giá hàng năm, hoặc sau 2 năm. Một số Hợp đồng tưởng chừng rất công bằng khi quy định nếu giá thị trường tăng thì sẽ tăng, giảm thì sẽ giảm. Nhưng trên thực tế, khi khách thuê đã bỏ rất nhiều chi phí để làm nội thất và chuyển văn phòng, thì khách thuê luôn ở vị thế đàm phán yếu hơn. Vì vậy điều chỉnh giá thuê là điều khoản khách thuê cần hết sức lưu tâm đàm phán.
Vấn đề về tỉ giá rất quan trọng
Vì Mmi khoản thanh toán đều được quy đổi từ đô la Mỹ ra đồng Việt Nam, vì vậy hãy làm rõ là lấy tỷ giá của ngân hàng nào? Tỷ giá nào, mua vào, bán ra hay tỷ giá bình quân. Thực hiện quy định của Ngân hàng Nhà nước, các chủ tòa nhà quy đổi tiền thuê và phí dịch vụ từ USD sang VNĐ để ký Hợp đồng. Khách thuê cần lưu ý là có tòa nhà điều chỉnh, có tòa nhà không điều chỉnh giá thuê tại mỗi kỳ thanh toán theo sự biến động của tỷ giá USD/VND (Trong 10 năm vừa qua tỷ giá tăng bình quân 4% năm).
Đừng quên so sánh chi phí đầu tư hoàn thiện nội thất giữa các tòa nhà
Với hiện trạng (trần, sàn, vách, cửa v.v.) của các diện tích văn phòng bàn giao cho khách hàng là khác nhau, nên chi phí cho việc hoàn thiện nội thất là khác nhau.
Chi phí dịch vụ trong thời gian làm nội thất
Như thông thường các tòa nhà có chính sách miễn phí tiền thuê 30 ngày để khách thuê hoàn thiện nội thất, nhưng họ vẫn thu phí dịch vụ. Một số tòa nhà ưu đãi cho khách hàng chỉ thu tiền điện thực tế tiêu hao theo công-tơ.
Đặt cọc giữ chỗ phải có trình tự
Theo như kinh nghiệm thù trình tự đàm phán thuê văn phòng thông thường gồm 2 bước:
- Ký thư mời thuê, và chuyển tiền đặt cọc giữ chỗ tương đương 01 tháng tiền thuê
- Ký Hợp đồng và chuyển tiếp tiền đặt cọc tương đương 02 tháng tiền thuê.
Doanh nghiệp lưu ý, các thư mời thuê thường không quy định tất cả các vấn đề liên quan đến chi phí khách hàng phải trả. Vì vậy, hãy yêu cầu chủ tòa nhà gửi dự thảo Hợp đồng và bạn hãy đàm phán mọi vấn đề liên quan đến chi phí trước tiên.
Doanh nghiệp cần làm gì khi không thể đàm phán đơn giá thuê?
Rất nhiều tòa nhà văn phòng cho thuế ở vị thế rất khó để giảm giá sâu so với giá thuê hiện tại, vì điều này ảnh hưởng đến khung giá áp dụng cho các khách hàng đang thuê tại tòa nhà. Nên thay vì đề nghị giảm đơn giá thuê, bạn có thể để nghị họ:
– Miễn phí một vài tháng tiền thuê
– Miễn phí toàn bộ hoặc một phần chi phí đỗ xe
– Tăng thời gian làm việc trong ngày mà không phải trả phí làm ngoài giờ v.v.
Hãy yêu cầu môi giới của bạn cung cấp những thông tin để hỗ trợ đàm phán như:
– Ưu nhược điểm của tòa nhà, văn phòng bạn định thuê
– Tòa nhà bạn định thuê còn trống nhiều hay ít
– Văn phòng bạn định thuê trống từ bao giờ
– Thời gian gần đây có nhiều khách chuyển sang tòa nhà khác không, lý do
– Giá thuê của khách cũ trong tòa nhà
– Giá, phí của các tòa nhà trong cùng khu vực
DIZALAND hy vọng những chia sẻ trên thật sự có ích với doanh nghiệp trong quá trình tìm thuê tòa nhà văn phòng trong năm 2022 này !!
